목동 재건축 속도전에…'2만 가구 이주' 서남권 전세난 뇌관 되나

[아이뉴스24 이한얼 기자] 서울 서남권 최대 정비사업지로 꼽히는 양천구 목동신시가지 재건축이 속도를 내면서 대규모 이주 수요가 일대 전세시장의 새로운 불안 요인으로 떠오르고 있다. 5만여 가구 규모의 '미니 신도시'로 탈바꿈하는 과정에서 단지별 이주 시기가 겹칠 경우 전세난이 심화할 수 있다는 우려가 나온다.

13일 정비업계에 따르면 사업 속도가 가장 빠른 목동6단지가 서울시 통합심의를 통과해 이르면 2027~2028년 첫 이주를 목표로 하고 있다. 이어 9단지, 13단지가 심의 문턱을 넘었고 8·10·12단지 등도 시공사 선정 및 인허가 절차를 밟고 있다.

현재 사업 가시권에 들어선 6개 단지만 합산해도 잠재 이주 물량은 1만1044가구에 이른다. 향후 14개 단지 전체가 순차 추진되더라도 동시다발적 이주 시 최대 2만~3만 가구 규모의 이주 수요가 집중될 전망이다.

문제는 목동 일대의 신규 입주 물량이 극히 제한된 상태에서 기존 세입자와 집주인들의 이주 수요가 한꺼번에 쏟아져 나온다는 점이다. 목동은 서울 핵심 학군지 중 하나로, 학원가 이용이나 자녀 통학 문제로 인해 타 권역으로의 이탈을 꺼리고 기존 생활권 인근에 머물려는 정주 성향이 매우 강하다. 이주민 상당수가 단지 인근의 전세 매물로 쏠릴 가능성이 높다.

이미 목동 인근 전세 매물은 감소세다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 양천구 아파트 전세 매물은 377건으로 전년 동기 대비 28.8% 급감했다. 목동 일대가 토지거래허가구역으로 묶여 갭투자가 차단된 탓에 신규 전세 매물 출회가 구조적으로 제한된 점도 매물 품귀를 심화시키는 요인이다.

이주 수요를 목동 자체적으로 흡수하지 못할 경우 풍선효과는 강서구, 영등포구, 구로구 등 인접 자치구로 급속히 확산할 가능성도 크다. 그러나 영등포구 아파트 전세 매물도 443건으로 33.0% 줄었고, 구로구(-60.5%), 금천구(-67.0%) 등 인접 서남권 지역 전반의 전세 물건 감소세가 뚜렷하다. 대체 주거지를 찾는 수요가 번질 경우 빌라 및 다세대 주택 시장까지 가격 상승 압력이 가중될 수 있는 분석이 나온다.

전셋값 상승세가 매매가를 밀어 올리는 악순환 우려도 제기된다. 과거 송파구 헬리오시티의 대규모 입주 물량이 인근 둔촌주공 재건축 이주 수요를 흡수했던 것과 달리, 목동 주변에는 이 같은 완충 역할을 할 신규 입주 물량이 부족한 상황이다. 이에 따라 이주 수요가 단기간에 집중되면 전세가격 상승 압력이 서울 서남권 매매시장으로까지 확산할 가능성이 있다.

시장 충격을 줄이기 위해서는 단지별 이주 시기를 조율하고 대체 주거지를 확보해야 한다는 지적이 나온다. 양천구가 진행 중인 이주 수요 예측 연구용역을 토대로 단지별 관리처분계획 인가 시점을 전략적으로 분산하고, 인근 지역 대체 임대주택 공급 확대와 서남권 전세 시장 상시 모니터링 체계 구축을 서둘러야 한다는 지적에 무게가 실린다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "최근 서남권에서는 깔끔하고 살기 좋은 전셋집은 매물을 내놓으면 바로 계약이 이뤄질 정도로 공급이 부족한 상황"이라며 "다주택자 규제 등으로 임대차 시장의 공급 기반이 축소된 상황에서 단기간에 전세 물량을 늘릴 뾰족한 방법은 사실상 없다"고 설명했다.

이어 "서남권 부동산 시장에 대한 상시 모니터링 체계 구축, 목동 재건축 14개 단지의 이주 시기를 분산하는 순환정비 방식이 대안이 될 수 있지만 근본적으로 전세 공급이 부족한 상황에서 시장 불안을 해소하기에는 한계가 있다"고 지적했다.