'호재'·'악재' 난무한 올해 부동산 시장

[조현정기자] 올해 부동산 시장은 11·3 부동산 대책과 주택담보대출 규제 강화, 공급 과잉 우려 등으로 다사다난했다.

연초 숨 고르기 장세로 시작했지만 일반 분양에 나선 강남권 재건축 아파트들이 연이어 청약 흥행에 성공하면서 분위기가 반전되기도 했다.

신규 분양 단지들의 고분양가 경쟁이 인근 재건축 단지는 물론 일반 아파트 가격 상승을 부추기며 서울은 지난해 상승률을 넘어서기도 했다. 이에 정부가 주택 공급 축소와 중도금 대출 규제를 골자로 한 8·25 가계부채 대책을 내놨고 11월에는 청약 자격 및 분양권 전매제한 강화에 초점을 맞춘 추가 규제책도 발표했다.

지방은 입주 물량 증가에 조선·해운업계 불황까지 겹치면서 하향세를 나타내 지역별로 확연한 온도차를 보였다.

특히 올 한 해 부동산 시장은 호재와 악재가 주기적으로 오가며 많은 변수들로 인해 우려의 목소리가 많았다.

◆조선·해운업 불황, 지역 부동산 시장 타격

지난 2월부터 대출자가 빚을 갚을 만큼 소득이 충분한지 따지고 집을 사기 위해 새로 대출을 받을 때는 처음부터 원금까지 나눠 갚는 방식을 원칙으로 하는 내용의 '여신심사 선진화 가이드라인'이 시행됐다.

5월부터는 전국으로 확대돼 지방도 사실상 DTI(총부채상환비율) 규제가 적용되며 지방은 입주 물량 증가와 함께 그동안 없었던 대출 규제가 생기면서 상대적으로 타격이 컸다.

반면 수도권은 아파트값이 강세를 보인데다 분양시장 호조세로 주택담보대출 규제의 영향이 제한적이었다. 집단 대출이 가이드라인에서 제외되면서 재고 주택과 분양시장의 양극화 현상이 심화되기도 했다.

또 공급 과잉 우려가 제기됐던 지방 주택시장에서 가격 하락 현상이 일어나기 시작하면서 최근 2~3년간 급등한 가격에 대한 피로감과 입주 물량이 쌓여 상승세가 꺾였다.

대구의 경우 지난해 청약 광풍이 불면서 아파트값이 고공 행진을 이어갔지만 올해 들어서는 전국에서 가장 큰 하락폭을 나타냈다. 대구 외에 경북, 충남, 충북, 경남 등도 마이너스 변동률을 기록했다.

조선·해운업 불황으로 지역 부동산 시장은 타격도 컸다. 구조조정 여파로 지역 경제에서 조선·해운업 비중이 큰 경남 거제·통영·울산 동구 일대 시장은 냉기가 돌았다.

이들 지역은 조선·해운업이 호황이던 시절 '아파트 분양 불패'를 자랑하던 곳이었지만 조선·해운 경기가 꺾이고 투자 수요가 줄어들면서 아파트 가격이 약세를 보였다. 거제의 경우 미분양 물량도 크게 증가했다.

◆투자 열기 속 재건축 아파트값·분양가 신기록

올해 주택청약종합저축 1순위 가입자 수가 도입 7년여 만에 1천만명 돌파를 기록했다.

금융결제원에 따르면 올 7월 말 기준 주택청약종합저축 1순위 가입자 수는 총 1천2만6천250명으로 2009년 5월 첫 판매를 시작한 후 처음으로 1천만명을 넘어섰다. 1순위 가입자 수가 지속적으로 늘어나면서 청약 경쟁률 또한 치열해졌다. 실제로 1~10월 전국 아파트 청약 경쟁률은 14.71대 1로 인터넷 청약 의무화가 시작된 2007년 이후 가장 높은 수준을 나타냈다.

저금리 기조 속에 시중 유동자금이 강남 재건축 시장과 신규 분양시장에 몰리면서 여러 기록을 갈아치우기도 했다. 먼저 강남 3구(강남·서초·송파) 재건축 아파트값이 사상 처음으로 3.3㎡당 4천만원을 돌파했다.

강남 3구의 재건축 아파트값은 10월 3.3㎡당 4천12만원을 기록했는데 이는 역대 최고였던 2006년 3천635만원에 비해 377만원 더 높은 것이다.

분양시장에서는 1월에 분양한 신반포자이 분양가는 3.3㎡당 4천457만원에 책정돼 주상복합을 제외한 일반 아파트 가운데 역대 최고 분양가 기록을 세웠다.

◆가계부채 문제 대응·청약 문턱 높인 11·3 부동산 대책

올해 2분기 말 가계부채가 1천257조원을 넘으며 역대 최고치를 갈아치운 가운데 정부가 8·25 가계부채 대책을 내놨다. 공공택지 공급 물량을 축소하고 주택분양보증 심사를 강화해 가계부채 문제에 대응하겠다는 것이 골자다.

그러나 시장에서는 주택 공급 축소 방침이 부각되면서 강남 등 인기 지역 몸값이 높아지는 등 이상 현상을 보여 사실상 부동산 부양책에 가까웠다는 평가를 받았다.

이어 청약 문턱을 높인 11·3 부동산 대책은 과열된 분양시장을 잠재우기 위해 정부가 꺼내든 카드로, 서울 강남 4구를 비롯해 경기도 과천 등 분양 과열 지역에 대한 분양권 전매제한을 1년 연장하거나 소유권이전등기시까지 강화하는 것이 골자다.

이 밖에 1순위 청약 강화, 계약금 요건 분양가격 상향 조정(기존 5%→10%), 2주택 이상 소유자 청약 대상 제외, 재당첨 제한 등의 내용이 포함됐다.

2016년 부동산 시장에 대해 전문가들은 국지적 호황이 전체 시장을 견인한 상저하고의 한 해였다고 평가했다.

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "수도권과 비수도권, 신규 분양시장과 재고 주택시장의 양극화가 확대돼 특정 호황 지역이 후퇴기로 접어든 다수의 잠재 위험 시장을 커버했고 규제 완화 유지 정책에서 필요시 규제 강화 정책 도입의 가능성을 확인한 해였다"고 말했다.