아파트 시장 관망세에 오피스텔도 경매시장도 '꽁꽁

[아이뉴스24 이영웅 기자] 정부의 대출규제로 전국 곳곳에서 아파트 가격이 하락전환하면서 '규제 사각지대'로 인기를 끌었던 오피스텔 시장도 얼어붙고 있다. 일부 지역은 '마이너스 피(프리미엄, 마피)'까지 붙고 있다. 여기에 더해 경매 시장도 조정기에 접어드는 분위기다.

10일 국토교통부 실거래가 등에 따르면 인천 서구 청라동 청라센트럴에일린의뜰 전용면적 45㎡ 오피스텔이 지난해 12월 31일 2억7천700만원에 거래됐다. 지난해 8월(3억3천500만원)과 비교하면 5천만원 가까이 하락한 셈이다. 호가도 5천만원 가량 하향조정되고 있다.

경기 과천 힐스테이트 과천청사역 오피스텔 역시 상황은 비슷하다. 해당 오피스텔은 89호 모집에 무려 12만4천여명이 몰리면서 1천398대 1의 경쟁률을 기록한 곳이다. 분양 당시 전용면적 84㎡의 경우 프리미엄만 1억원 가까이 붙었지만 현재는 5천만원에 형성돼 있다.

경기 화성 동탄린스트라우스더레이크 오피스텔 역시 호가가 떨어지고 있다. 해당 단지의 전용 84㎡ 오피스텔의 경우 지난해 11억원에 거래됐다. 하지만 9억7천만원까지 떨어졌다. 해당 매물은 동탄호수공원뷰를 보유한 사실상 'RR(로얄동 로얄층)'이어서 인근 분양시장의 충격은 크다.

심지어 '마피'까지 등장하고 있다. 인천 서구 가정동 루원시티 2차 SK리더스뷰 오피스텔에는 총 14건의 매물이 등록돼 있는 가운데 3건이 '마피' 매물이다. 5건은 분양가와 호가가 같은 '무(無)프리미엄' 매물이다. 경기 안산시 단원구 고잔동 힐스테이트 에코 안산중앙역 오피스텔 역시 대부분 '마피' 물량이 나와있는 상태다.

지난해 오피스텔이 정부의 부동산 대책의 '사각지대'로 꼽히며 광풍이 몰아쳤다. 오피스텔은 청약통장, 거주지 제한, 주택소유 여부와 무관하게 청약이 가능한 데다 아파트와 달리 임대사업자 등록도 가능해 세제혜택을 받아 볼 수 있다. 또 주택수에 포함되지 않아 무주택요건을 충족할 수도 있다.

오피스텔은 아파트의 대체제로 꼽히며 덩달아 가격이 상승했다. 한국부동산원에 따르면 지난해 1월 전국 오피스텔 매매가격지수는 100.05%에서 지난해 11월 102.4%로 2.4%포인트 증가했다. 수도권은 지난해 7월(0.22%)→8월(0.40%)→9월(0.51%)→10월(0.42%)→11월(0.51%)로 상승세를 탔다.

하지만 올해 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제가 시행되면서 상황은 급반전됐다. DSR이란 소득 대비 갚아야 할 전체 금융부채 원리금 비율을 뜻하는 지표다. 이달부터 주택담보대출과 신용대출, 카드론 등을 합한 총 대출액이 2억원을 넘으면 연소득의 40%(제 2 금융권 50%)까지만 대출을 받을 수 있다.

오피스텔 시장에 이어 경매시장도 동시에 타격을 받고 있다. 지지옥션의 '2021년 12월 경매동향보고서'에 따르면, 전국 아파트 낙찰률은 42.7%를 기록하면서 연중 최저치를 기록했다. 전월(52.9%) 보다 무려 10.2%p 하락했다.

송승현 도시와경제 대표는 "주택마련을 위해서는 금융을 활용할 수밖에 없는 상황에서 금리인상과 대출규제 등으로 이자부담이 급격하게 늘었다"며 "오피스텔은 아파트의 대체재 역할을 하는데, 아파트가 과거처럼 급등하지 않는 만큼 강남 등 일부지역을 제외하고 열기는 줄어들 수밖에 없다"고 말했다.