직방 "서울시 지원 역세권 청년주택 임대료 과도"

[아이뉴스24 김서온 기자] 오는 17일 서울시 역세권 청년주택의 청약접수를 앞두고 있는 가운데 서울시가 정책적으로 지원하는 역세권 청년주택의 임대료가 과도하게 높다는 지적이 나오고 있다. 최소 3천5백만원 이상의 보증금이 필요한 임대조건에서 저소득 청년이 감당하기 어렵다는 이유에서다.

반면 주변 임대시세의 85~90% 수준에 임대료가 책정된 만큼 임대료가 과도하게 높지 않다는 서울시와 사업주체의 해명도 나오고 있다.

16일 부동산정보서비스 (주)직방이 올해 오피스텔 등의 월세 실거래를 분석해 역세권 청년주택의 임대료의 적정성을 분석했다.

올해 서울에서 거래된 오피스텔의 평균 임대료는 전용 20㎡이하 보증금 2천723만원, 월세 44.36만원, 전용 20~30㎡이하 보증금 2천947만원, 월세 51.65만원, 전용 30~40㎡이하 보증금 3천707만원, 월세 61.65만원으로 조사됐다. 전용 30㎡이하의 경우 역세권 청년주택이 보증금은 높고 월세는 낮은 수준이지만 전용 30~40㎡이하는 보증금과 월세 모두 역세권 청년주택이 서울 평균 오피스텔에 비해 높게 임대료가 책정돼 있다.

흔히 원룸이라고 불리는 단독다가구의 올해 서울 평균 임대료는 오피스텔에 비해 낮은 수준이고 역세권 청년주택에 비해서도 낮은 가격에 거래가 이루어졌다. 계약면적 20㎡이하의 단독다가구 임대료는 평균 보증금 1천551만원, 월세 35.44만원으로 역세권 청년주택의 임대보증금 비율 30%와 비교하면 보증금은 절반 이하고 월세는 비슷한 수준에 거래가 이뤄졌다.

계약면적 20~30㎡이하는 역세권 청년주택이 단독다가구에 비해 보증금은 두 배 이상 월세는 10만원 이상 높은 수준인 것으로 나타났고 30~40㎡이하는 보증금은 최대 3배 이상, 월세는 20만원 이상 높은 수준이다. 면적이 커질수록 단독다가구의 임대료와 역세권 청년주택의 임대료 격차는 더 커지는 것으로 나타나고 있다. 다만 주택내 다양한 지원·커뮤니티 시설 등이 구비돼 있는 오피스텔이 단독다가구보다 높은 임대료가 책정되는게 일반적이다.

개별 임대료의 보증금과 월세 비중의 직접 비교가 쉽지 않은 만큼 월세를 보증금으로 환산한 환산전세금으로 비교했다. 월세를 보증금으로 전환하는 기준인 전월세전환율은 역세권 청년주택의 보증금 비율별 보증금과 월임대료를 통해 산출해 면적별로 일괄 적용했다.

환산전세금을 비교한 결과 역세권 청년주택은 서울의 단독다가구 월세거래가격에 비해 높은 수준이며, 오피스텔과 비교해도 전용 20㎡이하만 낮은 수준이고 20㎡초과 규모에서는 역세권 청년주택이 더 높거나 신축 오피스텔과 비슷한 임대료 수준이다. 전용 20㎡이하는 오피스텔에 비해 역세권 청년주택이 1~2천만원 낮은 수준이지만, 20~30㎡이하는 1천만원 이상 높다. 전용 30~40㎡이하는 전체에 비해서는 약 6천만원 높게 임대료가 책정되어 있고, 역세권 청년주택이 신축오피스텔 평균 환산전세금과 비슷하다.

이달 17일 청약접수를 받는 충정로 인근인 서대문구, 마포구, 종로구, 중구로 한정하여 비교 분석한 결과 역세권 청년임대주택의 환산전세금이 신축 오피스텔보다 낮은 수준으로 나타났다. 전용 20㎡이하는 거래가격에 비해 8~20% 낮았고 20~40㎡이하는 신축 오피스텔의 환산전세금에 비해 10% 이내에서 임대료 책정이 이뤄졌다.

역세권 청년주택의 3.3㎡당 환산전세금 보다 높거나 낮게 거래된 거래비중을 분석해 본 결과 오피스텔 전용 20㎡이하만 절반 이상이 높은 가격대에 거래됐다. 오피스텔 전용 20~30㎡이하는 74.6%, 전용 30~40㎡이하는 86.3%가 낮은 가격대에 거래가 이뤄졌다.

단독다가구는 오피스텔에 비해 낮게 거래된 비중이 더 높았는데 계약면적 20㎡ 이하 78.1%, 계약면적 20~30㎡이하 96.5%, 계약면적 30~40㎡이하 99.3%가 낮았다. 가격 수준만 비교하면 단독다가구의 월세 거래는 절대적으로 역세권 청년 주택에 비해 낮은 거래가를 형성하고 있다.

오는 17일 청약접수를 시작하는 '어바니엘 위드 더 스타일 충정로'의 공공지원민간임대의 임대료는 인근 지역과 서울시의 올해 거래된 월세 임대료에 비해 높은 수준은 아니다. 다만 전용 20㎡이하만 평균 거래가격에 비해 낮은 수준이지 그 외 면적은 거래가격과 비슷한 수준에 임대료가 책정되어 있어 서울시에서 발표한 것처럼 시세의 85~95% 낮다고 보기는 어렵다.

직방 관계자는 "기부채납된 공공임대분을 제외하고는 기존의 원룸에서 거주하는 청년 계층이 역세권 청년주택의 임대료를 부담하기는 그 차이가 너무 크다"면서 "실질적인 청년 주거비 감소나 열악한 주거환경을 개선하는데는 대상 계층과 임대료의 간극이 커서 접근 자체가 쉽지 않아 보인다"고 지적했다.