[이진우의 R머니] 2018년 부동산 전망

2018년 무술년 황금 개띠해가 밝았다. 모두의 건강과 행복, 그리고 하시는 일의 건승을 기원한다. 더욱이 올해는 우리 경제를 이끈 주역 세대인, 약 92만 명으로 추산되는 1958년생의 공식적인 은퇴를 하는 해이기 때문에 더욱 우리나라 경제에 있어서 중요한 해가 될 것이다.

새해 이맘때면 거의 같은 통계, 숫자를 가지고 각 전문가, 경제 매체 등에서 비슷한 부동산 전망을 한다.

하지만 이론과 통계에 의한 숫자나 예측은 실물 경제들의 오랜 경험에 의해 정립된 결과물 이다. 단순히 전문가나 매체, 기관 등이 숫자나 통계, 지표들을 가지고 프레임이 만들어지기에는 너무도 많은 변수들이 존재한다. 그래서 경제 특히 부동산의 분야의 정확한 전망이나 예측은 신의 영역이다.

강의나 칼럼 기고를 위해 지난 기사를 자주 찾아본다. 몇 가지 공통점이 있다. ‘과도한 가계부채’, ‘과잉공급’, ‘부동산 끝났다. 집은 거주하는 곳이지, 매매의 대상이 아니다’가 그것이다.

다음은 당시 매체나 전문가들의 대표적인 제목이다.

2010년 ‘MB정부, 막대한 빚으로 가라앉는 경제 떠받치고 있다 – “지금 부동산 거품 뺴지 않으면, 감당하기 힘들어, 심각한 경제, 사회적 대혼란” 우려’

2011년 “전세대란은 부동산 거품붕괴의 전조”, 2013년 “부동산 대책? 집값 계속 떨어질 것 – 대세 하락기에 인구 구조적 변화까지 집값 떨어질 수 밖에 없다”

2015년 “빚으로 산 집 버틸 시간 얼마 안 남았다”, 2016년 “미친 집값. 위험한 도박판” 등의 비슷한 소재를 가지고 하는 포비즘(공포)예측이 그것이다.

물론 시간이 지나면 맞을 수도 있다. 틀려도 전문가나 매체의 성향이니 어쩔 수 없을 것이다.

예측은 그런 것이다. ‘맞으면 좋고, 틀려도 어쩔 수 없고’

보통 사람은 보통 보고 싶은 것만 보고, 듣고 싶은 것만 듣고, 믿고 싶은 것만 믿은 인간의 오류에 빠진다. 대 부분 그러하다. 이를 ‘확증편향’이라 한다. 특히 이론적으로만 함양된 지식이라면 그 몰입도는 더하다. 하지만 경제, 특히 부동산 시장예측은 미칠 파급력을 생각하면 그러면 안 된다.

예전 일화 하나 소개해 볼까한다.

부동산은 아니지만 주식. 금융 부분의 유명한 일화가 있다. 바로 1993년에 설립되어 1998년에 파산한 롱텀매니지먼트(Long-Term Capital Management; LTCM) 사건이 그것이다. 채권의 귀재 존 메리웨더에 의해서 지휘되던 세계 최고의 헤지펀드(hedge fund), 노벨경제학상을 수상한 마이런 숄스와 로버트 머튼 등을 포함하여 하버드와 MIT의 최고의 금융공학자들이 참여한 LTCM은 말 그대로 세계 최고의 금융집단이었다.

이 회사는 1994년 이후 3년간 40%이상의 고수익을 올리기도 했지만 몰락했다. 당시 LTCM은 레버리지를 극대화한 ‘파생상품’인 ‘러시아 국채’를 엄청난 금액을 주고 매수하였다. 하지만 얼마 지나지 않아 1998년에 벌어진 ‘러시아의 모라트리엄(지불유예)사태’ 때문에 몰락했다.

이런 금융의 어벤져스 같은 팀도 ‘파생상품’같은 단 하나의 외생변수 때문에 도산하였다. 정확한 데이터라고 생각한 평균치 산출의 한계점과 바로 운영하는 사람의 자신의 경험과 지식 등을 과신한 ‘확증편향’ 문제 때문이었다.

부동산도 마찬가지다. 수많은 ‘파생상품’같은 변수들로 인해, 정확하게 예측하고 전망한다는 것은 어렵다.

그러나 전문가들이나 일반인들이 할 수 있는 분야도 있다. 바로 부동산 가치에 대한 기준이나 본인의 목적을 정하는 것이다. 부동산의 가치를 학문적으로 정리하는 여러 가지 수사나 개념정리가 있다. 이를 어떻게 적용하여 내 것으로 만들 것이냐는 올곧이 본인이 각자 해야 하는 것이다. 전문가나 매체 등에서 생성한 전망이나 예측은 그런 결과에 대한 정보에 약간의 본인의 생각을 더한 것이기 때문이다. 어차피 결과에 대한 책임은 실수요자이든 투자자이든 각자 본인이 지는 것이기 때문이다.

한가지 더, 우리나라와 세계 부동산시장의 버불과 붕괴, 다시 회복과 호황을 지켜보면서 부동산 투자에서 무엇보다 중요한 것은 현금흐름(CashFlow) 이라는 생각을 갖게 됐다. 유동선 위기에 빠지면 건전자산도 매각할 수밖에 없다. 반대로 현금흐름에 문제가 없으면 위기가 언제나 기회가 될 수 있다.

◇글쓴이 이진우 ㈜오비스트 대표이사는 건국대학교 부동산대학원 겸임교수를 역임했으며, 현재 부동산전문가사업단 사업단장, 랜드프로 토지 전임교수, 부동산머니쇼 전문가 MC로 활동 중인 부동산전문가다.